“住改商”行为合法性的正确认定

　　【要点】

　　一、“住改商”是指将区分所有建筑物中的某专有部分由居住性用房改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。合法的“住改商”行为必须符合以下两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。

　　二、“经有利害关系的业主同意”是“住改商”行为合法性认定的关键因素。“有利害关系的业主”的具体判断标准可以概括为以下两点：一是具有相邻利益；二是超出容忍限度造成侵害。“同意”从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。

　　【案情】

　　原告（被上诉人）：蒋某某、李某某、柴某某、陈某某、刘某某、訾某某、杨某某

　　被告（上诉人）：：张某某

　　被告：孙某某

　　张某某与孙某某系夫妻关系。2009年4月9日、2009年5月14日，张某某分别获得淄博某小区××号楼××单元×××号住宅楼和淄博某小区××号楼××号商业楼的房屋所有权证书，共有人为其丈夫孙某某。2013年7月9日，孙某某办理了个体工商户营业执照，名称为某某火锅店，经营场所为淄博某小区××号楼××号，后张某某、孙某某自行将上述两套房屋的中间部分打通，在住宅楼西山墙形成了新的进户门，门口铺设了简易楼梯与涉案商业楼相连，共同在该两套房屋中经营某某火锅店，住宅楼的房间内分设了厨房、卫生间以及两个包间餐厅。蒋某某等七原告分别居住在淄博某小区××号楼××单元的1、2、3、4层，与张某某、孙某某系居住在同一住宅楼同一单元的邻居。蒋某某等七原告认为，张某某、孙某某的“住改商”行为影响了同住相邻业主的居住和生活环境，遂起诉要求判令张某某、孙某某立即停止擅自将住宅用房（淄博某小区××号楼××单元×××号）改造成餐饮营业用房的侵权行为，恢复住宅使用，并将违法拆改的房屋承重墙（西山墙）恢复原状，以消除安全隐患。张某某、孙某某则辩称其经营餐厅已经取得政府行政部门许可，手续合法，其在自己的住宅用房内进行了相关整改没有涉及共有部分，没有损害其他业主的合法权益，也没有损害业主居住和生活环境，法院应驳回蒋某某等七原告的诉讼请求。

　　【审判】

　　一审法院经审理认为：通过庭审查明的事实及原、被告双方的庭审陈述可以看出，张某某、孙某某自行将其住宅用房和商业用房的中间部分打通，将住宅用房变为经营性用房并与其商业用房共同经营火锅店，未经有利害关系的蒋某某等七原告同意，且在经营过程中因噪音和油烟问题影响了蒋某某等七原告的居住环境和生活质量，故对蒋某某等七原告要求张某某、孙某某停止“住改商”的行为并恢复住宅使用的诉讼请求予以支持。张某某、孙某某在住宅楼的西山墙自行拆墙开门的行为亦是其将住宅用房改为商业用房的行为之一，蒋某某等七原告作为有利害关系的业主，亦有权利要求恢复原状。据此，一审判决：一、张某某、孙某某于本判决生效后十五日内停止将淄博某小区××号楼××单元×××号住宅用房改造成餐饮营业用房的行为并恢复住宅使用；二、张某某、孙某某于本判决生效后十五日内将违法拆改的淄博某小区××号楼××单元×××号住宅用房西山墙恢复原状。

　　一审判决后，张某某不服提起上诉，主张其经营餐厅的行为已经取得政府部门的许可，手续合法，并且已经多次就相关问题与蒋某某等七原告进行了沟通、协调，并按照七原告的要求对餐厅进行了相应改进，其行为没有损害七原告的生活环境和居住环境。二审法院经审理认为：本案争议的焦点是张某某、孙某某的经营行为是否属于合法的“住改商”行为。本案中，张某某、孙某某未经任何审批手续即对淄博某小区××号楼××单元×××号的住宅进行了改造，在该住宅内设置了餐厅包间以及饭店厨房，不但改变了房屋的结构状况，而且还改变了房屋的使用性质，此改造行为已超出了其正当行使房屋所有权的权利界限。张某某虽主张其与蒋某某等七原告进行了沟通协调，但双方最终并未达成一致意见。张某某主张自己的经营行为并未对相邻权利人的权益造成损害，但其经营过程中产生的噪音、油污、异味、人员流动等确已对本应安静、整洁的居民生活环境造成了影响，且蒋某某等七原告自2008年开始即已开始通过多种途径维权，张某某、孙某某的经营行为已严重影响了其相邻权利人的正常生活秩序。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案主要涉及相邻关系中区分所有建筑物的“住改商”行为合法性的认定问题。

　　“住改商”即将区分所有建筑物中的某专有部分由居住性用房改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。区分所有建筑物的各专有部分在物理上相互连接，在使用方面紧密结合，形成密切的立体相邻关系，比一般的相邻关系更为复杂。依照通行观点，建筑物区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，不得随意更改，以确保其他业主的居住环境和品质；如需更改的，则必须符合法律规定的相应条件。对此我国《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此可见，合法的“住改商”行为必须符合以下两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。“遵守法律、法规以及管理规约”并不难理解，但对于“经有利害关系的业主同意”则需要准确把握，而这也是“住改商”行为合法性认定的关键因素。

　　要准确把握“经有利害关系的业主同意”，首先，应当对“有利害关系的业主”进行正确的界定。“有利害关系的业主”是指因“住改商”行为而使房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的相邻业主，关于其范围的界定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条进行了规定。根据该条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。因此，利害关系业主的具体判断标准可以概括为以下两点：一、具有相邻利益，包括财产利益和精神利益。财产利益是指相邻方因为向对方行使权利提供必要便利，或接受必要限制而遭受的财产损失；精神利益是指维护小区居住环境，保持生活安宁的利益；二、超出容忍限度造成侵害。根据相邻关系原理，相邻义务人应为相邻权人行使权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在容忍限度内对相邻权利人承担必要的容忍义务。只有超出容忍限度，受到侵害的业主才是利害关系业主。其次，在正确界定“有利害关系的业主”的基础上，还应当对“同意”进行准确理解。此处的“同意”是指“经有利害关系的业主同意”，从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。对此《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明确规定，“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。”因此在“住改商”行为合法性的认定上，应当坚持经全体有利害关系的业主同意的原则。

　　具体到本案中，张某某虽主张其与蒋某某等七原告进行了沟通、协调，但双方最终并未达成一致意见。在此情况下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中张某某虽一直主张自己的经营行为并未对相邻权利人的权益造成损害，但其经营过程中产生的噪音、油污、异味、人员流动等确已对本应安静、整洁的居民生活环境造成了影响，已明显超出了相邻义务人应为相邻权人行使权利所应承担的必要容忍义务的限度。另外蒋某某等七原告自2008年开始即已开始通过物业公司、新闻媒体、消费者协会等多种途径进行维权，时间长达近6年之久。综上，张某某、孙某某的经营行为已严重影响了其相邻权利人的正常生活秩序，不属于合法的“住改商”行为。一、二审对本案的认定和处理无疑是正确的。